“过去三年，公司的布局是非常合理的，全国化布局不仅限于口头，而是切切实实地在销售上实现。尤其是在市场流动情况下，我们的布局适应能力强，发展后劲更足。” 8月19日，中国奥园集团股份有限公司(以下简称“奥园集团”)发布2019年中期业绩报告，在投资者会议上，奥园集团管理层如是说。
●业绩发布会现场
据经济观察网消息，对于这家去年销售额已经逼近千亿的房企而言，2019年所采取的最新策略布局是培育了30个深耕重点区域和一二线重点城市以及强三线的城市公司，每个城市公司完成的销售额要求是达40亿元或者以上。
这样的策略布局正在为奥园集团达成今年销售目标奠定坚实的基础，而未来两年内，发展规模仍然是这家公司的战略目标之一。
中报数据显示，今年1-6月份，奥园集团的合同销售额为536.3亿元，同比上升33%。若叠加上7月份66.5亿元的月度销售额，前七个月奥园集团的销售业绩达602.8亿元(权益比84%)，已经完成全年1141亿元销售目标的53%。
无论是奥园集团董事局主席郭梓文，还是奥园集团执行董事兼营运总裁马军，均在业绩会现场强调“我们有信心完成全年的销售目标”，他们的底气在于奥园集团庞大的土地储备以及充足的货值。
今年前6个月，奥园集团新增了34个项目，新增可开发建筑面积约726万平方米(权益比78%)。
截至2019年6月30日，奥园集团拥有230个项目，土地储备总建面达4012万平方米(权益比81%)，总货值约4255亿元。这些土地储备的平均楼面价为2321元/平方米，但预计销售均价高达10606元/平方米，两者之间的比例为1：5。“这将为奥园提供足够灵活的定价策略，也有助于我们应对市场的变化，确保利润率的稳定。”奥园集团高级副总裁陈嘉扬说。
此外，奥园集团还储备了逾30个不同阶段的城市更新项目，规划总建面约1604万平方米，预计额外贡献可售资源约2197亿元。
如果计入这些城市更新项目，奥园集团已储备的总货值约6452亿元。
另一层面上，今年奥园集团预计总可售资源约1900亿元，这意味着，只要去化率达到60%，就可以完成全年销售任务。
马军称，这1900亿元可售资源中，安排在下半年的可售货值达1300亿元，根据现有缺口来看，去化率不用去到很高就可达标。而且，今年下半年公司全新供货的新盘大概40多个，再加上还有二次、三次推新的项目，新货总体占比比较高，所以对完成全年任务还是充满信心。
在销售业绩同比增速上涨迅速的同时，奥园集团的盈利能力也在实现强劲增长。上半年，奥园的毛利润同比增长81%至70.5亿元，毛利润率达29.8%;净利润同比增长90%至28.0亿元，净利润率约11.8%;核心净利润同比增长79%至人民币24.9亿元，核心净利润率约10.5%。
在投资者会议上，奥园集团管理层表示，上半年的毛利率上涨比较多，主要是因为报告期内一线城市均价高的项目结转所产生的影响。而目前已售未结转的1390亿货值，毛利率会维持在28%-29%左右，最后会随着建筑成本的高低有所波动。按照他们的预测，今年和明年，奥园集团的毛利率大概介于相对保守的26%-30%区间内。
值得关注的是，上半年，奥园集团在融资渠道上开拓了多元化路径。2019年至今通过境外公募及私募美元债、银团贷款等渠道合共募得约16.5亿美元，有助进一步延长债务期限;同时还率先打开亚洲美元债券市场，并重启内房三年期美元债公开市场发行，全额使用国家发改委批出的14.5亿美元外债额度。
截至2019年上半年，奥园集团的总借贷775.6亿元，其中短期借贷335.5亿元，占比43.26%;总现金约548.4亿元，其中不受限现金占92%，现金足以覆盖短期借贷。7月及8月，奥园集团陆续偿还及续期约25.4亿元的短期借贷，短期借贷占比已经降至40%以下。
在上述这部分短期借贷中，需要2019年上半年偿还的占比33%，需要2020年上半年偿还的占比67%。
“我们其实更多的已经在为2020年的上半年还债提前做部署和准备。”陈嘉扬说，下半年奥园集团会继续密切关注市场发展，关注整个资金的需求和成本去进行境内外融资。“境外融资方面，我们今年上半年已经全额使用了发改委的额度，所以下半年不会有其他美元债的发行;境内债方面，还存在一些额度我，们也会看准市场的窗口期进行发行，主要还是作为资金上的再融资。”(经观)
