作为我国物流业中的一匹黑马，物流地产在近年来的发展中跑得越来越快。物流地产本质也是一种商业地产，具有收益性强、投资回收期长、投资规模大、经营内容多、经营管理要求高等特点。由于目前这一领域依旧是一片蓝海，于是各方势力竞相逐鹿物流地产项目。随着电商、食品、医药冷链的兴起，促使物流地产市场需求呈现细分化和专业化特点。
■ 汪鸣明
前不久，苏宁云商发布公告称，苏宁云商全资子公司江苏苏宁物流有限公司与深创投不动产基金管理(深圳)有限公司拟联合发起设立目标总规模为300亿元的物流地产基金，用于物流地产领域的投资与建设。无独有偶，近日，顺丰集团也宣布与综合房地产集团嘉民签署了新的战略合作协议，消息称，双方拟建立长期合作伙伴关系，共同合作开发建设物流仓储设施。
电商搅热基建市场
当下，加大对物流基础设施的投入成为国内电商行业发展的共识。近年来，多家电商也都纷纷加码基础设施建设。根据苏宁云商此次发布的投资公告，首期基金目标募集资金规模50亿元，主要用于收购苏宁建成的成熟仓储设施、市场化收购及投资开发高标准仓储物流设施。项目目标是实现1200万-1500万平方米的管理仓储规模，同时用于投资拟建、在建及已建成的高标准仓储物流设施，同时寻求并购其他市场主体拟建、在建及已建成的高标准仓储物流设施，盘活苏宁的物流资产与设施，持续提升整体物流能力。
近年来，苏宁物流一直在加快基础设施与网络建设，以提升整体运营效率。自2016年底收购天天快递70%的股份以来，双方就在仓储、干线、末端等方面持续进行资源整合。物流设施的不断完善也为苏宁物流运营效率的提升提供了有力的支撑。
除了苏宁，京东、阿里等龙头电商都开启了在物流地产领域的跑马圈地，并将物流地产视为构建全新物流生态圈的一个重要布局点。今年6月20日，菜鸟网络宣布与中国人寿共同设立物流仓储基金，规模为85亿元人民币。这是菜鸟设立的首支物流仓储基金，用于发展更好的适应现代物流发展的物流地产设施。8月16日，菜鸟网与荣盛产业新城正式签署《战略合作意向协议书》，双方将在固安打造首个京津冀智慧物流示范新城，所签约的固安智慧物流项目将在仓储、物流设施设备等方面实现智慧化。公开资料显示，菜鸟现已在全国建立8个大型仓储物流基地，并且在14个城市拿地，总投入超过200亿，预计今年仓储面积可以达到210万平方米。
京东则从2009年开始，就在江苏宿迁、上海嘉定、北京亦庄以及重庆、揭阳、武汉等多个地区拿地。截至2017年9月30日，京东在全国共运营405个大型仓库，总面积已接近900万平方米。
投资前景一路向好
物流地产包括物流园区、物流仓库、配送中心和分拨中心等多个项目。尽管与传统房地产有着不同的特点，但作为物流业与地产业的交叉领域，近年来也逐渐成为地产商投资和关注的热点。
我国目前虽然拥有5.5亿平方米的物流设施，但其中现代化物流设施仅为1.1亿平方米，人均物流仓储面积约为0.41平方米。而美国等发达国家的人均仓储面积已达到5.41平方米。随着中国经济的发展与产业结构的调整升级，人均仓储面积的需求势必加大。这无疑是一个庞大而又充满诱惑力的市场。由于中国高标仓储设施严重不足，而电商和消费需求在持续增长，物流地产的发展空间不可限量。
强劲的市场需求之下是巨大的供应缺口。布局物流地产，是万科多元化战略棋盘上非常重要的一步棋。2016年，万科物流地产获得了18个物流地产项目，总建筑面积约147万平方米，2017年又规划完成了150万平方米的物流地产项目，包括南京、苏州、无锡等在内，目前普洛斯和万科在全球拥有超过500个现代化物流园区，面积近6000万平方米。
在房企眼中，物流地产本质也是一种商业地产，同样具有收益性强、投资回收期长、投资规模大、经营内容多、经营管理要求高等特点。在我国城镇化尚未完成、内需消费高速增长的背景下，以一二线城市为代表的城市物流需求还将保持较快增长，都为物流地产的发展提供了广阔的空间。
另一方面，近两年来严厉的房地产调控及地价高位难降等因素，已极大压缩了住宅的开发利润。相反，受益于新型城镇化、第三方物流和电商企业的持续活跃，物流地产始终保持利润增长。世邦魏理仕的一份报告显示，2017年物流地产租金增长幅度已高于住宅和普通商业地产，且更稳定。以南京为例，一季度该市物流设施租金环比增长率为2.6%，明显高于同期住宅、写字楼和购物中心的租金增长率。
土地成本相对偏低、风险系数较小、收益稳定，再加上普遍被看好的发展前景，也许就是众多房企积极抢滩物流地产市场的根本原因。
高标仓储迎来发展契机
物流地产集仓储、服务于一体，园区、仓储都是其发展的重要载体。而作为物流地产的关键组成部分，仓储明显是我国物流业的短板之一，可以说，仓储物流服务已经成为零售电商最重要的行业竞争壁垒之一。在发展智慧物流的大背景下，物流地产商不仅要能提供足够的仓储空间，更要让这些仓储、园区变得智能高效，才能让物流地产实现可持续健康发展。与此同时，随着我国制造业向高端制造业的迈进，也将进一步推动第三方物流对仓储特别是高端仓储的需求。
目前，中国高标仓储需求很大，但当前高标仓储大多还只是仓储设施的标准化，并未实现智能化的普及。而且，当前不少物流园区的闲置状态，就是因为他们只能提供简单的仓储功能用地。土地利用也是建立在地价便宜的基础之上。这也说明了，当前对于物流地产的开发和产业发展等还有很大的潜力可挖，尤其需要在专业度方面发力，考虑产业聚集以及和电商资源进行整合，在发展高标仓储的同时实现仓储智能化同步发展，才能真正满足现代仓储的发展需求。
因为其物流属性，物流地产不同于一般的产业或科创园区，核心客户需求和网络化布局的内在需求驱动力较强，其运营管理能力比开发能力更为重要，甚至决定了物流开发商的发展规模以及整体收益。这就意味着，单一的物流地产(资本)运作模式并不能长久维系。随着经济的发展，人工智能技术的发展，物流地产的运作模式也将走向信息化、智能化、透明化，这对物流地产界而言，既是机遇，也是挑战。未来，更多园区的老旧仓库的改造将形成新的热潮。
