■ 王荔珏
水管、电线老化、下水道堵塞、停车位奇缺，有的小区甚至连物业管理都没有，即使有，物管不作为、乱涨价也时而有之……
跟人一样，商品房小区也有老的一天，有的地方要用微创手术，有的地方要重新修葺，有的地方甚至要整体更换。但这些也是每个社区总有一天要面对的问题，越多其他社区解决问题的案例出来，就能给更多其他小区带来借鉴。
换水管算顺利 修电梯一波三折
广州海珠区新港西路和怡乐路一带，也有好几个2000年左右开始交付使用的商品房小区。一晃10多年过去，修修补补在所难免。家住新港西路富景花园的赵女士，2009年买了这里的二手房住进来，然而没过几年，她就发现自己还没经历过社区年轻时的样子，却必须承受它病痛缠身的状态。好在经历了电梯大修，水管全换后，总算可消停些。
住在新港西路富景花园12座的赵阿姨告诉记者，他们住的楼栋应该是小区的第一期物业，估计是2000年～2001年左右交付使用，他们并非一手业主，而是买了二手房搬进来的。最近他们整栋楼把水管全部更换了，原因是旧水管老是出问题，比如突然爆裂、渗漏等。而每次水管出问题就要停水来修，措手不及。后来有热心业主详细了解后发现，原来这期楼宇当时修建时，居然是用英制水管和水表，在修了几次后，现在市面上再也买不到同样型号的水管了，最好的办法就是整栋楼的水管和水表全换成市面上通行的型号。由于涉及到全楼住户的用水问题，这次在几个热心业主的牵头下，全楼住户倒是没用太久时间就达成了一致意见。
几周前，经过两天的停水更换，现在整栋楼已经完成了新水管和水表的安装，费用其实真的不贵，按建筑面积分摊，平均每平方米才6元左右。赵阿姨表示，他们家是约89平方米的两房，费用大约500多元，完全可以承受，终于不用再担心水管突然爆裂。
除了水管，早几年，赵阿姨等用户还因为电梯问题糟心了很久。赵阿姨介绍，几年前他们所在楼宇电梯需要更换零件，由于早期商品房小区对物业维修基金的管理不严，有的业主交了，有的没交，像赵阿姨这样的二手房业主，更加因为之前业主就没交，自然买房的时候也没主动去交。结果到需要维修零件时，问题就来了。“因为现在的物业公司也是经过更换的，跟小区的开发商也没关系，也拿不到很全面的资料，听说有的业主说交过钱，账面上其实没钱，完全是一笔糊涂账。所以需要修电梯时，有的业主已经把房子租了出去，又不是自己住，就拖拉不愿意出钱。”
经过近半年的努力，还是有超过10个住户不给钱，但是电梯存在安全隐患，物业公司只能先把电梯停了。赵阿姨住在8楼，一梯4户只有一部电梯，停运后，赵阿姨每天只能从旁边11座上电梯，再从11座天台走到12座下4层到8楼。下楼梯时就只能慢慢走下去，苦不堪言。“我们原来住的房改房小区只有楼梯没有电梯，买了二手房搬过来就是为了年纪大了有电梯，没想到还要爬楼梯。”赵阿姨表示，后来其他年纪大的业主一直跟部分不愿交钱的低层住户做工作，其实每平方米分摊只需2.5元左右，经过一段时间努力，最终在还有大约3、4家住户不愿意交钱的情况下，物业公司再垫了一些款，终于把电梯先修好了。修好后，物业公司再继续向赖账的住户追缴。
业主自治后 大家商量维修外墙
杜女士是怡乐路祈乐苑的业主之一，她并非小区的最早一批住户，而是约2009年才搬到小区居住的。杜女士告诉记者，她印象中之前的旧物管公司只收费不做事，小区垃圾没有及时清理、绿化没有好好维护，甚至是安全都没有什么保障，外人随意进出小区，甚至有发生多起偷窃事件，搞得住户人心惶惶。而在业委会炒掉了旧物管，实现业主自治后，一方面物业管理费没有涨过，另一方面小区的维护好了很多，最关键的是门禁严格，住在里面安全感比较强，不用太担心闲杂人等随意进出。
杜女士表示，她所住的楼宇暂时没有很严重的问题出现过，但外墙和走廊墙壁会出现瓷砖脱落或者需要重新粉刷的情况。“现在就是每一栋甚至每层自己协商，比如整栋楼同意重新外墙贴瓷片，就大家集资找人修，如果整栋楼达不成一致意见，但其中一层几户住户同意，也可以一层集资只搞自己这层。”由于确实也有业主自己不住，而将房子出租的情况，所以目前他们所在的楼宇对于是否要修理外墙还没达成一致意见。
成功追讨维修资金解决外立面安全隐患
别以为商品房二三十年才会出现老旧问题，外表光鲜亮丽的高档电梯商品房小区，日久失修一样会出事。东风西路的嘉和苑一向是广州老城区的指标性楼盘，小区分三期开发，楼龄分别为14~22年。这个外表光鲜的名盘在2010年曾遇到了麻烦——三期北面外墙的铝塑板自2006年开始出现老化，部分剥落造成安全隐患，两次发生外墙铝塑板大片脱落的事件，最终不得不求助于消防人员上门排险。
当时正值亚运会举行前夕，小区周边的东风西路一带楼梯楼都纳入“穿衣戴帽”工程之中，由政府免费进行整修扮靓，而嘉和苑被拒之门外，政府当时的回函称“因嘉和苑属高尚住宅楼小区，不纳入迎亚运整治工程，而且全市的住宅小区(含单体楼)均不纳入迎亚运整治工程。”
当时嘉和苑小区业委会代表与部分业主告诉记者，开发商本应支付三期的物业维修资金却不见兑现，业委会多年奔走无果;三期业主则互相扯皮，南面业主认为北面外墙铝塑板不关他们的事情，“凑钱”排险遥遥无期。后来，嘉和苑三期外立面隐患以及开发商欠缴物业维修资金一事经报道后获得广泛关注，三期外立面隐患问题不久就获得解决，2012年1月，开发商欠缴170多万元的物业维修资金终于到达嘉和苑业主的账上。如果这个问题一直不能解决，又遇上近期这种台风天气，的确有可能会酿出人命财产的事故，到时候整栋楼的业主都“走不掉”。
当年住的不爽“微改造”后越变越好
位于荔湾区汾水小区的鸿图苑是1990年开售的早期商品房小区，1994年入住，至今楼龄已有23年。小区一位老业主向记者介绍道，1994年入住时，汾水小区还是“荒芜之地”，公交车只通到茶滘，不过随着1997年地铁一号线开通，公交线路也多起来，这里生活越来越便利。
作为23年楼龄的“高龄”楼梯楼小区，鸿图苑从外立面来看马赛克外墙还挺新净，小区种植多年的行道树已成荫，且由于政府投入“微改造”，增加健身设施和修整环境，居民在此居住还比较舒服。从二手房价来看，1990年以“4字头”价格开售，2003年非典期间价格曾一度跌到“2字头”，但如今小区二手房价已迈上2万元的阶梯。周边地产中介表示，鸿图苑一个60多平方米的两房单位120多万元，符合“刚需”上车族的需求，小区盘源租售都旺，但近来放盘不多。
“外墙翻新”成旧小区普遍难题
“走在小区里，总觉得我们小区的房子外墙与相邻的锦绣香江相比，真的是太旧了，可就是没人管。”近日，住在南国奥园的一位阿婆向记者抱怨。
记者来到现场发现，阿婆住的组团是层高只有6层的多层建筑，虽然楼龄只有15年左右，但看上去已经颇为陈旧，不少墙皮已经脱落，墙体发黑。
据了解，这种情况已存在了四五年之久，尽管小区有物业管理，但对业主推出的对外墙进行修缮的问题，却一直没有提供解决方案。有业主就指出，物业为何不对小区外墙进行更新?要知道小区各种隐性收入(停车费、广告费、摆摊费)长期由物业公司收取，这些费用，完全可以用在小区的公共部分的维修更新上。
不过，对于业主的这一提议，物业公司并没有给予回应。去年10月，南国奥园曾有20%以上业主依法签名提议召开临时业主大会，要求罢免业委会、成立监事会，以利于彻底解决小区安保、维修、设备更新等各种问题。但却因种种原因，此提议一直没有得到有效的推进。因此，小区的外墙翻新也就一直成为南国奥园面临的一个“老大难”问题。
据了解，“外墙亟待翻新”已成为当下旧小区普遍存在的一个问题。在广州老城区越秀，许多老旧小区房屋的墙体脱落不在少数，像位于小北路小石新街的一些楼宇便是其中的一例。“楼梯口的墙皮掉落后都可以看到露出的砖，电线四处横拉，这么多年了也没人维修更新。”
住在此处的街坊许阿姨告诉记者，大楼建成近三十年，原是单位的老房子，出现墙皮脱落的情况也不知找谁管。据了解，这类更新原来应该属于微改造之列，但因涉及实施及经费问题，部分资金仍需居民承担，很难推进。加上一些住户安装的防盗窗延伸出墙体10~20厘米，如果外墙翻新需将其拆除，而部分居民不同意或是联系不上。而且不少的房屋已易主，还有一部分出租了，业主不在。所有这些都是在外墙翻新过程中碰到的难以解决的问题。
