■ 吴若凡
“阳光城今年只是一家几百亿的企业，我们的志向肯定是跨入千亿、两千亿，甚至更多。不管我的业务现在是什么规模，但是我的人才团队要匹配一个千亿企业。人的数量、组织架构、对管理层的要求，都按照千亿企业去布置。”履新阳光城，朱荣斌担任执行董事长后的第一次露面，透露的志向便颇为惊人。
要知道，阳光城今年上半年其实现的销售额为395亿元。虽然销售金额增长率达127%，涨势强盛，但要实现向千亿的跨越，无疑，未来的阳光城将进入快速发展阶段。
在朱荣斌8月24日媒体见面会上的发言中，也印证了阳光城继续快攻快打的发展，大方向没有改变，但朱荣斌依然会给阳光城上一台小手术——为了保证在快马加鞭的同时步子能稳，阳光城的资产结构、运营系统、土地扩展方式、金融能力、人才建设等，都将面临一场调整。
全方式拿地开辟新区域大幅提增货值
2017年上半年，阳光城无论是在经营层面还是规模扩张，依然保持“快”的打法。
阳光城在今年上半年实现营收75.25亿元，同比增长84%;经营性现金流为正，达59.11亿元，同比增长574.93%。同时，归属母公司股东净利3.28亿元，则同比增长 91.8%，业绩增速整体较快。
但阳光城的规模扩张明显更快。统计显示，2017年上半年，阳光城公司通过权益和公开市场招拍挂获得64块地块，其中通过收购共计获得52宗地块，并购价款为211.56亿元，计容建面552.44万平方米。若计算前7个月数据，收购项目总地价则为236亿元，占到拿地总量的76%，较2016年底提升了23%。而前7个月新增项目规划建面758万平方米，总地价311.8亿元，照此计算，阳光城的拿地金额占销售额比下降了7个百分点至69%。
值得一提的是，目前阳光城在手未结算的总货值3086亿元，完成2017-2018年冲刺的目标有一定支撑，但从货值和实际结算销售的比例看，若想保证大幅增长，整体货值量仍需快涨。
无疑朱荣斌已深有感触，其直言，“阳光城下半年的主要工作之一就是积极拓展土地，我会开辟很多新区域。”
“新区域”一说建立在阳光城既有的“3+1+X”上，以此为根据地，按“环辐射”状布局新区域，如以上海为据点启动嘉兴、余姚等二三线城市的布局。朱荣斌直言，在目前一二线调控的情况下，三四线有很多机会，但阳光城的优势不在三四线，所以不会满天星铺开，而是选择性地进入。
实际上，前7月阳光城的土储中，中西部、长三角新增项目建面占比分比为50%、28%，二三线的土地投资额已占比85.5%。业内认为，以核心城市为轴辐射布局，一定程度上能创造更优的土地预估值，对企业资产价值有利。
另值得注意的是，在拿地方式上，阳光城将做“全方式拿地”，即除了招拍挂，还做一级整理、三旧改造、特色小镇。朱荣斌表示，对阳光城倾重的收并购，作为优势其也将继续巩固和发扬，只不过因为形势变化会跟随产业的引导，通过产城融合获取土地。
项目8个月“正周转”从金控共享资源
在快速储蓄土地的同时，阳光城的周转速度将更快。
在见面会上，朱荣斌就透露，接下来阳光城会通过拿一些快周转的项目解决现金流问题。对于能够快速产生现金流的项目会开一些绿灯，而这些项目从拿地的第一天开始，就将同步推进设计等各方面的进程。争取买完地之后，三四个月就要开工，五个月就要卖出去，八九个月就要进入正周转。
无疑，这不能缺少高度成熟的运营。朱荣斌就指出，接下来阳光城的一项重点是提升运营能力，持续管理改进，实现三升一降，即夯实基础开发能力、提升产品研发能力、营销推广能力、合约管理能力、工程管理能力等基本功能。
并且今年下半年在土地市场上，据透露，阳光城也会对中长期的地放缓，增持短期项目，以土地储备结构的调整，带动财务结构的优化。
“另外，我们会把抓回款放在首位。”朱荣斌强调，而这句话背后，其要做的实际上是优化公司的资产结构。
数据显示，阳光城上半年净负债率195%，依然是高杠杆路线。不过这较去年底已下降 62 个百分点，且其中有息负债中低成本的银行贷款和债券比重占到58%。
朱荣斌希望进一步优化财务结构，其表示，阳光城接下来还将采取更多创新方式，如资产证券化。
此外，其透露，此前阳光城基本没怎么做供应链和金融方面的事，而这个业务做起来会立竿见影改善财务结构。
媒体注意到，在朱荣斌构建金融平台的意图背后，兴业银行的第一大民营股东即是阳光控股，阳光控股也是福建华通银行、海峡人寿的发起人。
“有金控企业作为背景，阳光城将有很好的财务资源，不过重点也在于财务资源的共享。”这则考验阳光城在阳光控股内部的资源空间和整合能力。
可见，由朱荣斌掌舵的阳光城，依然会在高杠杆的路上前行，不过有分析师指出，只要高成长产生的现金流入能够覆盖高杠杆对应的现金流出，则财务风险相对可控。杠杆是把双刃剑，驾驭杠杆的关键在于能否维持高周转模式。
因而未来更加快速的周转率，无疑是阳光城打开局面的重点。
推人才双赢制度 欲树品质标杆
朱荣斌想要的局面，无疑是千亿乃至两千亿的企业规模，但其也指出，第二个目标是品质上做标杆。
讲述其近两个月的观察，朱荣斌认为阳光城在上海、福州、厦门、福山等地的产品还是可圈可点的。“作为一个有责任感的公司，我希望不管规模、利润怎么样，在品质方面都要能在行业里树起标杆。”
而在高周转、快扩张的同时，保证品质，强有力的团队和体系必不可少。对此，朱荣斌表示，“第一个就是人，把打造优秀精干的管理队伍摆在首位。在内部开起‘光之翼’等一系列的人才培养计划。”
据了解，接下来阳光城也将在原有的激励机制的基础上，推出合作共赢的双赢制度——双享制度的升级版，企业业绩将直接与员工收入挂钩。
“我觉得一个地产公司发展，无外乎就是这三个要素，人才、土地、资金。”
朱荣斌直言，当这三个要素都有了，那么接下来，“怎么把它发挥得很好，就是要靠我们的一个良好的运营管理体系。”阳光城对下一阶段的发展则提出了“五圆模型”——首先是内环三个小圆，要充分保障人才的培养及引进、充足的土地储备和稳健的财务政策;其次，是内环中间的圆，运营体系是神经中枢，运营的综合整合，能保障人、财、地三要素的有机结合和高效发挥;最终，将形成一个大圆，以上的人、土地、资金等几要素朝着一个良性方向在快车道上循环发展。
