■ 本报实习记者 何孟书
作为房地产专业服务领域的全球领先者，仲量联行的市场研究团队坚持定期市场调研。7月14日，仲量联行成都公司发布了2016成都房地产市场半年回顾，本次发布除提供最新市场动向、揭示最新趋势外，还进一步解析仲量联行最新研究成果《下一个高增值市场》，以全面领先的市场研究协助客户把握市场脉动，洞悉市场先机。
甲级办公楼市场
升级活动较为活跃
2016年上半年，甲级办公楼市场仅一个项目建成入市，整体空置率较2015年末降低2.3个百分点，但仍处于高位。持续高企的空置环境为租户赢得更高的议价能力，大部分业主依然通过降低账面租金或提供更长的免租期等方式来吸引租户。成都全市整体租金尚处于下跌通道。截至6月底，甲级办公楼市场净有效含税租金94元/平方米/月，较2015年同期下降1.6%。稳步回升的租赁需求及大面积租赁成交，带动净吸纳量同比上涨。成都办公楼市场的整体租金水平相对较低，甲级办公楼市场的升级活动较为活跃；而成都良好的商业及居住氛围对外地/外资企业的吸引力亦保持高位，新设立需求相对旺盛。
“2016下半年，市中心分区域将继续迎来多栋甲级办公楼交付，或进一步推高该区域的空置率，业主或提供更多优惠以提高入驻率；未来2-3年，市中心区域内的高品质办公楼项目凭借优越的地理位置、成熟的商务氛围，有望取得较好的租金及租赁表现。随着中海国际中心、银泰中心等高品质项目的落成，南部新区的办公氛围亦将进一步成熟，区域对优质租户的吸引力或将增强，加之区域整体租金水平相对较低，该区域的成交有望保持活跃态势。”仲量联行成都商业地产部总监黄璐表示，“同时，我们也看到，由于工期较慢或预租不理想，部分项目延迟交付的可能性较大”。
优质零售物业
面临较为频繁的品牌或定位调整
成都零售市场总体保持活跃，国际品牌继续优化店铺组合。上半年，成都优质零售物业市场继续保持活跃态势，其中不乏一些国际知名品牌。与此同时，受奢侈品消费减弱以及核心商圈竞争加剧的影响，国际品牌进一步优化店铺组合。总体来看，地段好、品质高、运营能力强的物业往往能够在较短时间内吸引适合的品牌以保持入驻率。
2016年上半年成都仅有一个泛悦Mall新项目入市，另一方面，随着市场竞争压力的增大，在新增供应和百货关店的共同影响下，上半年成都优质零售物业的总存量减少约2.2万平方米至564万平方米。尽管空置率有所上升且主力店的退出难以在短时间内找到新的租户更替，但整体市场的租赁需求仍然活跃。
新增供应将集中在非核心商圈，零售物业的调整转型或将持续。随着市场竞争的加剧，项目间两级分化的趋势愈加明显。为了提升物业的竞争力，减少同质化，部分优质零售物业或将采取调整租户组合，引入更具特色的体验型业态或者举办各类主题活动提振人气。仲量联行成都董事总经理谢凌表示：“在宏观经济增速放缓、电子商务对实体零售的冲击以及零售物业的集中供应等多重压力下，物业市场将会面临较为频繁的品牌或定位调整。部分购物中心将有可能引入更多餐饮、儿童、娱乐及服务业态以吸引客流。在此情况下，如何引进恰当租户，在提升入驻率的同时精准定位目标客群是它们需要首要考虑的因素”。
高端住宅市场
推盘速度明显加快
上半年，中央及地方政府出台了诸多涉及金融、税收和公积金等方面的购房新政策，大大减低了购房门槛，并有效促进了购房需求的释放。受多个利好政策的叠加效应，成都高端住宅市场去库存速率明显加快，令库存量较去年第四季度显著下降了24.8%。受市场情绪回暖的影响，推盘速度明显加快，成都全市高端住宅市场共有6个项目取得了新预售证。就平均资本值而言，随着利好政策地逐步落实，以改善型为主的购房需求被大幅释放，新房和二手房的平均资本值都出现不同程度的上涨。
与国内部分主要城市相比，成都住宅价格在上半年的上涨幅度相对健康，预计2016年下半年内成都的住宅市场政策环境将持续宽松，令购房需求进一步释放。加之购房者对房价持上涨预期，部分持观望态度的购房者，或将于近期择机购房。因此，预计成都高端住宅成交将会持续活跃，平均资本值有望继续平稳上涨。
物流仓储市场
整体空置率上升
上半年成都优质（非保税）物流仓储市场迎来6个物流园交付，使存量增加34万平方米。电商积极拓展业务衍生庞大的仓储需求。然而，受期间的新增供应较多所影响，市场整体空置率上升。下半年展望，市场新增供应将达30万平方米，新兴片区供过于求的局面或将加剧。“新兴开发区域如龙泉驿及青白江预计有多个大型物流园入市，加之部分高空置率的已落成项目急迫寻找租户，因此，我们预计新兴片区的项目之间将越来越激烈。反之，在成熟片区如双流及新都仍会受到最终使用者青睐，项目将能保持稳定的运营状态。”仲量联行成都工业部总监景颐表示。
高品质物业
将备受关注
上半年，成都投资市场成交相对活跃，最为瞩目的则是仲量联行代表银泰经平安信托将成都银泰中心T3办公楼整栋售予平安人寿，此项交易也打破了成都办公楼大宗交易市场两年的沉寂。
在最新的市场研究中，仲量联行发现成都的资产价值被低估，其主要原因来自于当前高企的空置率以及庞大的未来供应，导致许多外来投资者误认为这些城市的投资型物业并不具备巨大的增长潜力。然而，供过于求的现象只存在于低品质物业市场，而成都投资市场目前缺乏的是可供投资机构选择的高品质物业。目前，政府正在推动商业地产“去库存”的进程，并积极研究通过行政手段提升单一业权项目的入驻率，同时致力于从改变土地用途、区域规划等方面以达到减少未来商业地产供应量的目标。随着中国西部地区的产业升级，预计未来商业市场最终使用者的需求将主要集中于高品质商业物业。此外，在资产证券化及未来房地产信托推行的前景下，拥有较高回报率的优质办公楼及零售物业将有更大的资产增值空间。因此，机构投资者需要更加关注华西区的投资机会，以迎接未来丰厚的回报。
