■ 陆小成 北京社科院
12月16日，北京市社会科学院第37期公共政策学术沙龙在北京市社会科学院六层会议室举行。本次沙龙的主题是：城市地权的逻辑——基于城市社区共有部分的调查分析。本次沙龙由北京社科院青年工作委员会、北京市市情调查研究中心、北京世界城市研究基地共同举办，北京市市情中心副主任陆小成博士主持。来自北京市社科院城市所、社会学所、北京市市情中心、北京世界城市研究基地等单位专家学者参加了本次活动。北京市市情中心主任、北京世界城市研究基地秘书长唐鑫作为学术顾问对本次活动进行点评和指导。
北京市社会科学院市情中心李晓壮博士作为主讲人首先发言，认为城市社区公共产权所产生的“经济价值”而带来的“佣金（租金及私有化）”上的收益及其性质的被改变通常来说都被我们所忽视了。20世纪早期伟大的思想家、社会评论家凡勃伦就曾提到，美国的“有闲阶级”从与土地、城市发展有关的投机活动中获得的财富绝不亚于他们从工业生产中获得的财富。需要强调的是，这种财富的积累并不会扩大生产系统，仅是资本的简单再循环，从而对生产力构成严重阻力。20世纪末以来，土地价值和租金的上涨地塑造了“攫取财富的权力阶级”和“无创新性财富积累的土豪阶级”的出现，并且他们之间已经结成了同盟关系。今后，随着产业结构转型，房地产行业拐点的出现，这两大阶级合谋攫取“佣金”的手段和程度将会更加变本加厉。
李晓壮博士指出，随着城市社区中因购房而具有私有产权的“业主阶层”觉醒，开始在意识和行动上开始采取理性或非理性的抗争，这也就是近年来频繁地看到的城市“业主维权”。两大阶级攫取财富的对象以及“业主维权”的焦点，最根本地是集中在城市社区的公共产权问题上。对这一问题决不可轻视，因为它不仅已经对城市社会基层的秩序与稳定造成了严重的负面影响，而且更为严重的是产生了一系列“风险和危机的集合”，亟待引起高度重视，亟需加快顶层设计，急需加快深化改革，最小化风险和危机，以促进社会基层和谐稳定。
北京市社科院城市所副研究员谭日辉博士认为，城市社区共有部分被私有化占有。如何破解这个难题，需要加强对城市物业的依法治理，城市社区所有管理涉及到的问题都是与组织有关，包括物业公司、业主阶层、政府部门等。共有部分被侵权实际上反映了组织之间的边界不够清晰；物业管理的组织边界不够清晰，导致被侵权问题难以破解。应该厘清其边界，只能自上而下，由政府部门主导推动和不断完善相关政策法规，这些问题不可能自下而上得到解决。自下而上存在弱势群体和信息不对称问题，社区共有权益被侵占，业主难以维权，采取各种措施都收效甚微。只有组织边界厘定好，才能解决地权问题。
北京市社科院社会学所李洋博士认为，从业主维权的角度来看，可能与我们的国情有关。土地国有，业主拥有的只能是使用权。从法律现实的逻辑来看，产权共有的法律还不够完善，以前的业主委员会没有法律地位，存在很多的物业管理条例限制门槛。现在需要把共有产权进行细化，将社区共有部分的权利进行分割或产权化，共有部分产权人才能获得真实收益。而物业公司或者物业公司协会由于处于强势地位，拥有较高的话语权，并且由房管局直管，业主往往处于劣势地位。业主如何建立组织，并加强社会组织改革，形成与物业公司的平等地位，才有可能更好解决社区共有部分的相关权利问题。
北京市社科院社会学所刘阳博士认为，根据迈克尔·曼的权力网络理论，在历史上，上层阶级之所以能统治下层阶级，是因为上层阶级更大范围地组织起来了，而下层阶级则是被分割的，往往隶属于单个上层阶级成员的庇护。这种组织化程度的不对等，造成下层阶级无法挑战上层阶级。业主群体与物业企业群体之间的关系也能从中得到启发。报告既然区分了法律的逻辑和现实的逻辑，那么在全面推进依法治国的大背景下，对策思路就可以聚焦到如何逐步推动现实的逻辑去符合法律的逻辑。其中的关键点可能在于，如何赋予业主组织更坚实的物质基础和权能基础，使其通过更有力地履行职能而自然地提高组织化程度，从而把业主纸面上的权利变成社会生活实际的权利。比如，应借鉴杭州等外地做法，允许业委会建立独立银行帐户，在推动业主组织治理机制改善加强监管的前提下，逐步将公共物业收益、大修基金等纳入账户；再比如，探索物业费由业委会收取并支付给物业公司的做法。当然，为了保障业委会运作和发展的正确政治方向，要同时加强业委会的党建工作，通过党建的软性引导和控制取代之前简单化的维稳思维。
北京市社科院市情中心刘小敏博士认为，现阶段有关物业及业主的问题非常多，晓壮博士能从理论高度给予概括值得学习，特别是从法治逻辑与现实逻辑的角度指出了问题的本质。从法律逻辑上看，由于物权法的颁布，使得该问题已经是非常清晰，不存在可争议的地方，从经济学的角度看，由于其产权清晰，也不应出现管理上的问题。但是，从现实逻辑上看，问题却异常的多，而且非常严重。基于我国依法治国的重要背景，如何在法律逻辑已经清晰的前提条件下，来解决现实逻辑中的混乱情况，主要途径还是进一步加强改革，深入推行依法治国，通过改革来实现现实逻辑与法律逻辑的一致。
北京市社科院市情中心田蕾博士认为，从现实的社区共有权益问题上升到理论的高地，研究具有非常的现实意义和理论价值。社区共有部分存在的相关问题，主要是业主与开发商或者物业公司之间的信息不对称，如何通过制度设计，对物业管理及其行为边界进行限制，需要进一步完善相关法律法规。目前要求物业公司提供明显的收支账单，如实公开收入，比较难。从物业的角度，没有足够的制度设计，来保障弱势群体的利益，维护业主监管的权利。从政府层面看，如何加强政府信息公开，加强对物业公司的监督管理，需要制定好的制度，约束和规范物业公司的责权利。
北京市社科院市情中心何仁伟副教授认为，在现实中存在比较严重的问题是，当业主的权益受到侵害时却没有得到认知，如何解决？有没有成功的案例，社区共有部分的权益需要解决的是业主与物业公司的矛盾问题。
北京市社科院市情中心赵雅萍博士认为，停车位应该属于社区共有部分，但停车位的收费情况往往难以获得真实的反映，按理说，停车位如果每位业主都有，不收费才是正常的，但现在停车位不交钱才是奇怪的。因此对社区共有部分的权益认知是很重要的，特别是在购房合同中应该有所体现，物业公司与开发商之间的利益关联需要进一步明确，保护好业主的利益。
北京市社科院市情中心主任、北京世界城市研究基地秘书长唐鑫认为，研究城市社区共有部分的问题非常有价值。在现实中很多的共有部分或公共部分被挤占挪用，没有被认知，也没有深入研究。如在本人主持的公共文化发展规划的课题调研中发现，许多的公共文化用地被挤占竟然没有被发现。从这一点来看，深入研究很必要。我们需要从研究的规范性出发，把概念搞清楚，概念阐释更加严密。如社区共有土地与公共用地由什么区别？社区共有用地采用公共用地是不是更准确？共有地到底谁有？业主合同、物权上是归全体业主所有。此外，实践逻辑与现实逻辑中的实践与现实怎么区分，许多的公共用地被企业侵占，如何追究相关者的责任？需要深化研究。
北京市社科院市情中心陆小成博士认为，第一，社区共有部分是否属于业主需要明确，如何属于业主的公摊部分的话，也就意味着共有部分的收益权或者使用权属于社区所有业主。因此，从法律上看，物业公司侵占共有部分的收益就属于侵犯业主权益行为。第二，如何来治理这种侵权行为，需要通过法律途径来解决。但实际中业主比较分散，难以组织化，特别是在维权和组织业主委员会过程中受到开发商或者物业公司的各种干扰和阻碍，相关职能部门难以保护业主利益，这需要加强相关法律保护和组织建设，政府应该重视和鼓励业主委员会的成立，规范和保障业主委员会的合法权益，这才能有效解决社区中的各种侵权事件等社会矛盾，第三，现代政府应该更加公平公正地处理业主与物业公司之间的关系，特别是保护业主的弱势群体的合法权益，传统的限制和干扰套路肯定是违背党中央提出的实现国家治理能力现代化的趋向。政府要保障业主与物业公司之间的平等对话和沟通协商机制建设，才能真正解决城市社区共有部分的侵权问题，才能真正提高政府治理社会的现代化水平和权威。
