■ 龚慧娴 华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司
高铁时代的异地养老机遇
老龄化社会如此快速地悄然而至，似乎让我们的政府有些措手不及。其间涌现的巨大商机，却已成为全民热议的话题。高速铁路，作为一种更快捷的交通方式，把更远的城市拉近，重塑着城市与城市间的资源关系。对于我们的异地养老开发，又将产生怎样的影响？
近距离异地养老，省钱常是首要因素
北京人到河北燕郊、固安，上海人到江苏花桥、太仓，就是典型的近距离异地养老。这些异地城镇紧邻大都市边缘，前去养老者往往看中的是其房价和生活成本较低。有一篇介绍上海周边异地养老的文章中如此写到：……上海等大城市的“异地养老”依然是一种无奈地选择，因为与外国人不同，中国人更多的还是习惯于生活在自己熟悉的地方。不过，异地低廉的房价，对经济不太富裕的老年人来说，还是有着强烈的吸引力……
燕郊与北京通州一河之隔，距离北京CBD仅30公里，公交车走高速公路半个小时车程，房价比通州便宜近一半。太仓距上海嘉定仅6公里，距上海市中心44公里，房价比嘉定便宜一半。虽然近距离异地养老，也有品质不错的项目，例如位于昆山花桥镇的绿地21城孝贤坊，但价格仍然是最大卖点。
远距离飞行的高端异地养老，追求更好生活是核心
从北京到燕郊，从上海到太仓，开车一小时即到，坐公交单程北京10元以内，上海也不过10元左右，胡同大妈估计也表示毫无压力。而从东北的黑龙江到海南岛养老，坐飞机也要六七个小时，单程费用数千元，非富足之家恐怕不会消费。
有差别的不只是距离，两者的诉求逻辑也迥然不同。低端异地养老，离城外出，是换取比城里更低的养老支出。高端异地养老，不惜一掷千金，追求的却是比现状更好的生活。
高端异地养老的老人，经济较为富足。要吸引其离开自己熟悉的大城市，到异地养老，必须有足够的吸引力才行。海南三亚无疑是最突出的代表，有着中国独一无二的热带气候，每年冬天吸引了大批北方客。而且越是寒冷地带如黑龙江的客户，对遥远的海南越是充满兴趣。于是，每个寒冷的冬天他们都为三亚的航班带来热潮。但高铁的潜力其实高于飞机。
相比飞机，其实高铁更适合老年人
出于航空安全考虑，机场一般在市区数十公里之外。常常是天上飞三个小时，两头往返机场还要两小时。而火车站往往就在城市近处，甚至是在城市中心，奔波距离短。乘坐高铁的手续办理也很简单，进出站比进出空港更从容，子女甚至还可以护送上下车。
高铁的运行也相对平稳，除非发生意外，正常是一维运动。而飞机起飞、降落、颠簸，会做出三维运动，对老年人的心脏影响更大。现在的高铁车厢，座位和过道宽大舒适，车窗大，光线亮，这也是受老年人欢迎的。而飞机经济舱座位拥挤、空间狭小。
高铁的缺点是速度不如飞机。距离越远，这种差距越明显。超过1000公里之后，飞机的速度优势会表现得更强，但在600公里以内，也就是两个小时左右的路程内，高铁的优势更为明显。
高铁为养老提供了更大范围、更多城市的选择
北方人坐飞机去海南养老，这一看似激动人心的案例，其实有着巨大的不可复制性。
首先，需要花费数千元飞机往返的异地养老，无疑是高端的，高昂的成本过滤了低端异地养老客群。但这样的养老未免过于高端，在潜在的养老市场中所占的比例很小。
其次，又有几个地方能有海南这么强的吸引力？海南岛是中国唯一的热带海岛，是真的不可替代。如果说我们还有另一个真正不可替代的区域，那就只有西藏了。但西藏的高海拔显然不是一般人能承受的，那可正如进藏驴友所言：“眼睛在天堂，身体在地狱”！
在传统燕郊式的近距离异地养老，与海南式的高端远距离异地养老之间，难道就没有更好的选择吗？高铁时代的到来，为我们填补了这一空白！在同样两个小时的行程中，高铁虽然不能像飞机那样到达一千多公里外，但却可以把我们送到五六百公里外，而花费只有飞机的1/3。
在同样的一个小时行程中，开车走高速公路只能走出100公里，而乘坐动车却可到两三百公里。考虑到我国的高速公路收费、隔些天就跳动的油费，两者的出行成本基本持平。
而且一条高速铁路，可把我们带到多个城市。而机场是单点对单点的，很多中小城市没有机场。例如，你可以坐高铁去天津武清或是浙江桐乡，但坐飞机就没辙。因此，高铁网络把更多的城市拉近，让人们养老有了更多的去向选择。
因此，高铁时代的到来，为中国的异地养老进一步拓宽了空间范围，也比航空时代进一步放宽了中高端客户群范围。高铁时代，异地养老的市场容量更大，也为养老地产的投资开发带来了更大的机会！
理想养老城市被高铁拉近
那些我们本就向往养老的好地方
那些身体健康的中高端养老者，首先会寻找那些充满吸引力的养生资源。如：海、山、林、湖、温泉、怡人的气候等等。那些原本就是人们心目中养老的好地方，一旦被高铁拉近，就会进入他们养老选址的考量。
例如：辽东半岛的大连。对许多东北人来说，去三亚毕竟太远，大连就近多了。正在建设、即将开通的哈大高铁，沿线连接了哈尔滨、长春、沈阳等大城市。等哈尔滨—大连的高铁通车后，将大大拉近东北三省主要城市到大连的距离，按时速300公里计算，哈尔滨到大连，过去9小时的车程，只要3小时就能到达。
哈大高铁的建成，除了提升大连养老地产价值外，同样拥有高铁站点的滨海城市——营口和鲅鱼圈也很可能成为新的关注点。
再如山水城市桂林。当年一首歌曲“我想去桂林”唱遍全国，歌中唱道：“……去那美丽的地方是我一生的祈望/有位老爷爷他退休有钱有时间/他给我描绘了那幅美妙画卷/刘三姐的歌声和动人的传说/亲临其境是老爷爷一生的心愿/我想去桂林呀我想去桂林/可是有时间的时候我却没有钱/我想去桂林呀我想去桂林/可是有了钱的时候我却没时间……”贵广高铁建成后，桂林与珠三角经济中心的距离将被拉近。从广州到桂林，11个半小时将缩短至2个半小时左右。那时的桂林将进入珠三角养老选择的视野。
那些被高铁而拉近的名山大川
轻井泽位于长野县，距离东京200公里，是日本东京倍受推崇的养生度假地。19世纪末加拿大传教士亚历山大·萧，在轻井泽建起第一座别墅。此后，许多名人纷纷在轻井泽修建起了别墅。但在1960年代之前的轻井泽还是西方人和日本文人雅士的度假胜地。
1998年长野新干线的开通，由东京到轻井泽仅需70分钟。交通的舒适度和易达性的增加，吸引了更多实力雄厚的东京人到长野轻井泽选择自己的养生居所。目前，私人别墅已经超过1.4万栋，常住人口接近2万人。
中国有很多名山大川、避暑胜地。历史上的许多胜地，今天都已荣光不再，但也有一些在今天又成为人们养老的热点，青城山就是一个典型案例。
今日的青城山脚下，养生度假项目云集，小院青城、上善栖、青城山房、上青城等等。一位认识的本地开发商告诉我们：成都的某政府领导，就常住“上善栖”不愿离开，因为这里环境实在太健康了。
与大城市便捷的交通联系，无疑是青城山保持发展活力的最大外因。2008年汶川地震之后，青城山区域一度陷入沉寂，有人甚至认为青城山地产板块遭受了毁灭性打击。但2010年成都到青城山的快铁建成通车后，青城山涌起新热潮。从当时的媒体报道中可以看到，上善栖营销总监陈晓岚等，纷纷向记者坦言：“快铁对于青城山的拉动很大”。
高铁与返乡养老置业
大城市的“乡愁”
越是大都市，“外地人”越多。即使是在“北上广”生活了几十年，内心常常依然当自己是个过客。有一位网友就“到哪个城市养老好”这个话题如是说：“本人四川人，在广东生活好久，还是思乡心切，不能融入城市”。
在天涯社区以前就曾发生过一场争论。网友们七嘴八舌推荐他们心中最适合养老的城市。这里既有大众理想城市，如厦门、珠海、大连等，也有很多我们不熟悉的小城市，例如：广东河源、四川西昌、浙江衢州等，他们流露出对家乡的热爱是一切其他城市不可替代的。
一方水土养一方人。对我们来说，家乡常常就是最好的。就像一位网友说的：“我觉得还是自己的家乡最适合养老，那个地方的水土最养你，吃的菜也最合你的口味。”
叶落归根，这句中国文化意味深厚的话，是对去哪里养老的经典阐述。“父母在，不远游”，则是对中国传统奉亲养老的经典表达。但如果家乡距离我们所谋生的都市实在太远，那也就没辙了。
但如果你很幸运，高铁开通后，把你的家乡拉近到了两个小时车程，你的梦想就可以实现了。返乡置业养老的机会也就来了。
重庆协信就打出了广告：“回家了！/这里有妈妈煲好的汤/和孩子的笑声”，喊出“协信·城立方，最佳返乡置业楼盘”的口号，配合热气腾腾的饭桌图片，大打温情牌。我的几位朋友则在老家即将开通高铁的城市里买了房，供父母安度晚年，也算自己的一种投资。
父母养老的第一居所，自己的第二居所
返乡置业，可能是给自己预备养老买的，但在现阶段更常见的是子女为父母购买养老房。父母平时住，自己有空坐高铁回家小住。因为返乡置业养老的最大好处，是文化、方言、饮食、气候、习俗、亲友圈的熟悉。这对于我们长期生活在家乡的父母来说，更为重要。
高铁的开通，打消了一些家庭接父母到大城市养老的念头，客观上留住了家乡的养老置业消费。一位同事给我讲了他们家的一件趣事：父母要回天津老家，小两口把老两口送到南二环外的北京南站，依依不舍告别，嘱咐老人：到家来个电话。然后小两口坐车返回自己位于北五环外立水桥的家，还没到家呢，就已经接到老两口电话：我们到家了！
确实如此。北京城市大、交通拥堵严重，再加上房价高，五环外已经是现在的住宅开发主流。因此市内交通单程一小时很常见。而北京到天津的高铁只需半小时，北京到山东德州的高铁也只需一小时十几分钟。
返乡置业，可能是在自己的家乡城镇，也可能是在家乡文化圈中选择一个最适合养老的城市。例如，当问起退休后去哪里养老，几个山东人给我推荐了他们心目中的养老城市——山东的烟台、威海、日照等。相近的地缘和文化圈，让他们感觉更亲切、更可靠。
大都市附近宜居城镇的
养老机会
以上海为代表的大都市“养老焦虑”
长三角地区是国内老龄化最严重的地区之一。《2011年上海市老年人口和老龄事业监测统计信息》显示，截至2011年12月31日，上海全市户籍人口中，60岁及以上人口达到347.76万人，占总人口的24.5%。而养老床位数仅占60岁及以上老年人口的2.9%。供求巨大落差造成的“养老焦虑”已在上海显现。
杭州截至2011年底，全市60岁及以上的户籍老年人口为122.19万，占总人口数的17.53%。老龄化问题也十分严重。扬州市发改委在一次调研中发现，有1.2万名上海人和2万多名南京人，退休后在扬州养老。
长三角又是富庶、中小城市密集、自然环境优美的典型区域。高铁网络的建设，把这一地区密集的宜居城镇，推到了焦虑的大都市养老人群面前。
密集高铁站，织起长三角异地养老大网
我国高铁的站点设置，常见的是30—50公里一站。沪宁高铁是目前中国设站最密集的高速铁路，全程301公里，共设21个车站，平均每15公里一个车站。沪杭高铁正线全长160公里，设车站9个，平均20公里一个车站。
在这沪杭、沪宁两条高铁线路上，密布分布着30个车站：上海虹桥、松江南、金山北、嘉善南、嘉兴南、桐乡、海宁西、余杭南、杭州东，上海、上海西南翔北、安亭北、花桥、昆山南、阳澄湖、苏州园区、苏州、苏州新区、无锡新区、无锡、惠山、戚墅堰、常州、丹阳、丹徒、镇江、宝华山、仙林、南京。从上海到任何一点的距离不超过2小时。
高速铁路比高速公路快、成本低。这些高铁站点周边，有很多自然条件优越、城市配套相对完善的宜居城镇，这些宜居城镇构成了大都市养老输出的潜在目的地。
嘉兴：江南水乡、宜居小城，养老地产兴起
嘉兴，位于上海和杭州的中点。乘沪杭高铁到上海、杭州都是半小时车程。周围风景众多。1921年7月底，中共一大从上海转移到嘉兴南湖的一艘画舫上完成议程，宣告了中国共产党的诞生。华高莱斯顾问公司的董事总经理李忠曾就此笑谈：这件事可以说明两个问题——第一，嘉兴离上海很近；第二，嘉兴风景好、有大湖。
2010年底，在嘉兴的湘家荡景区旁，逸和源·嘉兴湘家荡颐养中心开始入住。该项目定位于浙江规模最大、环境最好、配套功能最齐全的中高档养老中心，总规划380亩，设计总床位2000张。该养老中心不仅设有嘉兴三甲医院的医疗服务站，还实现了嘉兴与上海的医保对接。项目环境优美、口碑好，不仅吸引了嘉兴本地养老，更吸引了来自上海、杭州的老人，甚至美籍华人入住。
桐乡：近万亩土地、两百亿养老投资
从上海虹桥火车站乘高铁出发，嘉兴的下一站就是桐乡，约40分钟车程。从桐乡到杭州，乘高铁不到半小时即可到达。桐乡希望打造高桥、乌镇这两大“养生养老综合服务社区”，成为沪杭都市圈养生养老的“后花园”。
高桥镇是桐乡南部的交通枢纽，沪杭高铁的桐乡站和沪杭高速公路出口都在这片区域。而乌镇则是桐乡最著名的旅游胜地。在这两片土地上，引入了“中国平安养生养老社区”和“乌镇国际健康生态产业园”两大项目，总占地约9500亩，总投资200多亿元，堪称沪杭高铁沿线上的养老地产大手笔。
2011年8月，中国平安不动产有限公司与桐乡市政府签订合作协议，计划在桐乡投资实施平安养生养老综合服务社区项目。项目占地约4000亩，计划总投资170亿元，分8年实施。规划建设集商业、旅游、度假、医疗、培训于一体的产业链，打造一个多元化、专业化的养生养老产业集群。
2012年6月28日，“乌镇国际健康生态休闲产业园”项目举行了奠基仪式。项目总规划用地约5500亩。产业园将提供养老床位1万个，投入资金100亿元。产业园首期核心区占地1516亩地，预计投资40亿元。
该项目由雅达国际控股有限公司投资。该投资者包括北京和谐成长投资中心、IDG资本、红杉资本和云锋基金。而北京和谐成长投资中心的最大股东，是占股1/3的全国社保基金理事会，这是国内首个国家社保基金参与投资的项目。
大都市附近的新造养老磁极
魅力不足的城镇，需要磁极再造
相比之下，北京周边的高铁城镇，养老的先天条件要差不少。一方面，北方的气候和环境，难以与南方相比。另一方面，普通城镇富庶程度也难及长三角，养老所需的城市配套设施相对不足。
以武清为例，武清位于京津之间，乘京津城际高速铁路，到北京仅22分钟，到天津仅12分钟，区位交通可谓优越。目前武清已经有二三十个房地产项目，一些项目的北京客户已经占一定比例。
但对北京人来说，武清仍然是个陌生的地名。武清有什么？不知道。更别提有什么美好的城市印象。据本地楼盘销售人员介绍，来此购房的北京人，多是“北漂”一族，看重的是这里的房价低、交通方便。换言之，武清对很多北京人来说，只是被动向外寻求更低成本生活的无奈选择。
不是每个高铁城镇，都天然适宜养老。如果原有的城镇魅力不足，就必须提升自身的城镇吸引力，否则难以构成中高端养老吸引。如果说大都市周边的宜居城镇，可以借优越的先天环境顺势而为，而大都市周边的普通城镇，则需要地方政府和开发商的耐心投入。
环境再造和配套设施再造
首先是环境再造。仍以武清为例，武清有北运河，有龙凤河和龙凤河故道，经过近两年的逐步整治，城市环境已经有了很大改善。在这样的大环境下，如果在武清投资开发的养老地产，还可以通过项目自身的小环境景观，进行有吸引力的环境再造。
其次，仅有优美的自然风光还不够，养老地产还需要有足够的配套设施。目前武清已经出现重量级的养老设施——位于武清开发区的天狮国际健康产业园。其中，奥蓝际德旗舰酒店群规模巨大。泰济生国际健康管理中心引入了多项世界领先的高端设备，如：“正电子发射计算机断层扫描”、“高场开放式超导型磁共振系统”、“全自动生化流水线”、“炫速双源CT扫描系统”等，部分设备甚至是中国唯一的先进设备。
北方城镇的自然环境难与南方相比，这也许反而会导致北方富裕起来的城市，更愿意向外寻找理想的养老地。北京更是一座3000万人的大都市，未来向周边寻求异地的养老需求毋庸置疑。但高铁城镇并非有房就行，北方养老人群也绝非“人傻钱多”。北方大都市周边的高铁城镇，只有通过城市环境的重塑提升，和养老配套设施的不断完善，才能真正吸引中高端养老人群的聚集、打开养老地产的金矿！
结语
高铁时代的到来，缓解了大城市的养老焦虑。高铁，拉近了我们对理想退休城市的梦想。
但高铁毕竟只是为城市养老地产提供了一个契机，城市和项目本身是否值得人们来此养老，才是根本！
（选自《技术要点》42期《高铁改变中国》）
