近来有传言称，银监会电话通知各省银监局，要求信托公司全面暂停银信合作业务。分析人士表示，如果属实，这将是银信合作业务推出以来遭遇的最严厉政策调整。
房地产信托急剧膨胀
在众多开发商的追捧之下，今年上半年的集合信托产品规模急剧膨胀，资金投向大部分集中在房地产领域。
数据显示，今年上半年，房地产信托产品成立规模超过350亿元，已经超过去年全年23亿元。如果按上半年这种趋势推断，2010年全年的房地产信托产品不论是在数量上还是在规模上将远超2009年。
银监会曾在今年3月份发文警示了房地产信托业务的风险，对投资人资格、优先和劣后受益权配比比例、房地产项目的资本金、“四证”、开发前景等提出了明确的监管要求，但是依然难抑开发商发行房地产信托产品的迫切心情。
江苏银监局一位官员对中国证券报记者表示：“本以为受到房地产信贷严厉调控的影响，房地产信托产品数量和规模会出现下滑，但是实际结果与预期相悖。”
信托公司“坐地收钱”
“由于融资成本高，开发商不到万不得已是不愿意找信托公司的，现在这么多开发商都忍痛来做房地产信托产品，产品收益率肯定会不断攀升。”某地产商H君信誓旦旦地表示。
据H君介绍，如果年预期收益率为10%左右，那么项目公司从信托公司融资总成本一般要占到融资总金额的20%左右。这就意味着项目收益率至少要超过20%，开发商才有钱赚，如果是房地产项目还要再加上其他的一些“灰色成本”，项目的收益率就要更高。
上述江苏银监局官员表示，在当下房屋成交低迷的情况下，开发商还敢于大规模地从信托公司高成本融资，如果不是最后的疯狂，那就是房地产行业实在是很暴利。
对于房地产信托产品的风险，H君表示目前还处于可控范围内。据H君介绍，他们公司现在做的产品基本都要求项目方全额抵押，比如融资额是10亿元的项目，要求项目方的地块估值是20亿元以上，然后打五折进行抵押。同时银监会对项目方的自有资金比例也有要求。
监管尚未收紧
尽管银信合作产品已经有了监管层叫停的消息传出，但是房地产信托产品目前还没有监管层收紧的迹象。
江苏银监局官员表示，统计数据显示，从规模上，房地产企业通过信托渠道的融资仅占银行业融资总额的2%左右。这么小的规模应该不会掀起多大的波澜，对中央调控房地产的政策措施也不会起到太大的抵消作用。对于房地产信托资金，监管层目前一是要严控投资人资格，提高理财人的风险意识；二是要防止信托资金成为房地产企业的土地储备贷款，用于先期开发；三是落实抵押和担保。
该官员表示，未来的风险可能集中在抵押的土地估值过高，在新一轮房地产调控过程中面临缩水的风险，这会增加项目后续的融资成本，有可能使项目收益达不到开发商的利润目标，从而影响到房地产信托产品的收益率水平。
（摘自《中国证券报》朱宇/文)
