近日，成都市中级法院审结一起商品房买卖合同纠纷案，认定上诉人关于对方当事人的起诉超过诉讼时效期间的理由不成立，判决驳回其上诉。
2005年3月28日，某房产公司与李某签订商品房买卖合同，约定李某购买房产公司开发预售的住宅一套，面积为143.4平方米，单价为每平方米4020.37元。就面积差异，双方约定“单价不变，总金额按房屋产权监理机关实测面积多退少补”。
工程竣工后，经测量李某所购房屋面积为157.62平方米，比合同约定增加了14.22平方米。2005年12月20日房产公司在成都某报刊登公告，通知购房者在当月30日前办理交房手续，同时应带房屋面积差价款。李某按合同约定支付购房款525704元，但未支付面积差异款，房产公司也未为其办理房屋产权手续。2009年4月16日房产公司起诉，以李某违约为由要求解除合同。一审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，进行释明后，房产公司变更诉讼请求，要求李某支付购房款52130.52元，并承担资金利息。
一审法院认为，李某所购房屋实际面积比合同约定面积增加14.22平方米，根据合同“多退少补”的约定，李某应支付增加面积的购房款。双方没有对逾期支付该款如何处理进行约定，房产公司要求李某承担资金利息没有根据。据此判决李某支付房产公司购房款52130.52元。
宣判后李某提起上诉，称房产公司于2005年12月20日发出交房公告，要求补交面积差异款，此后未再主张权利，其起诉已超过诉讼时效期间。请求撤销原判，驳回房产公司的诉讼请求。二审法院经审理，维持原判。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，“未约定履行期限的合同，不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”。
由此可见，诉讼时效期间起算标准实质上包含主客观两个要素，即主观上应具备“权利人知道或者应当知道其权利受到侵害”的要素，客观上应具备“侵害事实发生”的要素。本案双方当事人未在合同中约定房屋超面积价款的支付期限。房产公司登报公告，通知购房者在当月30日前办理交房手续时带上超面积价款，但该通知并未明确超面积价款的金额，也未告知房屋超出面积数量，购房者需与房产公司进一步联系，确定超面积价款金额。因此上述通知确定的期限不应作为房产公司要求李某支付超面积价款的宽限期。此外，李某也无证据表明其在当时即明确表示拒绝支付差价款。因此，此时尚不具备诉讼时效期间起算的主客观要素，房产公司起诉之时为其向李某主张权利之时，诉讼时效期间应从此时起算。
权利被侵害，当事人应当知道而不知道，或知道了而无动于衷，超过诉讼时效期间，就会丧失胜诉权。“花开堪折直须折，莫待花落空折枝！”
（成法 青法 张俊 朱新朝）
